Novas regras sobre garantias de empréstimos fomentam operações de crédito

Uma recente medida do Conselho Monetário Nacional (CMN) vai impulsionar, a partir deste ano, as operações de crédito e ampliar o acesso a financiamentos. A Resolução CMN 5.197/2024, de 19 de dezembro, regulamenta o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) e possibilita o uso mais eficiente de bens dados em garantia, como imóveis.

Ela atualiza normas de 2018 e, especialmente, inclui dois novos mecanismos relacionados a garantias em operações de crédito: a alienação fiduciária por extensão, para operações de crédito com o mesmo credor; e a alienação fiduciária superveniente, em que um mesmo bem é a garantia de diferentes credores.

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A alienação fiduciária por extensão (art. 22-B) foi criada pelo Marco Legal das Garantias, que alterou a Lei 13.476/2017 com a inclusão dos artigos 9º-A e seguintes. Ela permite que, em contratos com garantia de direito real, como imóveis ou veículos, mais de um financiamento possa ser garantido por um mesmo bem.

Isto é, uma mesma garantia fiduciária assegura novas obrigações do devedor perante o mesmo credor, sem nova garantia. Antes, um imóvel garantiria uma única operação de crédito. Nos casos de inadimplemento e não purgação da mora na alienação fiduciária por extensão, o credor fiduciário poderá antecipar o vencimento das demais operações de crédito atreladas à mesma garantia, tornando exigível a integralidade da dívida (cross default).

O artigo 22-B da Resolução 5.197/2024 estabelece que a contratação de novas operações de crédito garantidas pela extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca deve: i) ter prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito original na data da contratação da nova operação; e ii) que a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas seja menor ou igual ao valor garantido do título da garantia original. E, ainda, o banco e o cliente podem negociar condições de pagamento diferentes para o novo empréstimo.

Num financiamento para comprar um apartamento, dado como garantia fiduciária ao banco X, o imóvel é “reservado” como proteção do banco contra inadimplência até a quitação do financiamento. Com a nova regra, é possível contratar um segundo empréstimo com o banco X usando o mesmo apartamento como garantia, com duas condições: o prazo do novo empréstimo deve ser menor ou igual ao tempo que falta para quitar o financiamento original; e a soma do saldo devedor dos empréstimos não pode ultrapassar o valor da garantia.

Na prática, a primeira condição garante que, se faltam 10 anos para quitar o financiamento do apartamento, o novo empréstimo não pode ser superior a 10 anos; e a segunda, que a soma do valor nominal de uma nova operação de crédito imobiliário com os saldos devedores de outras operações que já usam a mesma garantia não ultrapasse o total da garantia.

Assim, o total das dívidas associadas a uma garantia deve ser igual ou menor do que o valor garantido no título. A garantia precisa cobrir todas as dívidas vinculadas a ela, protegendo credor e devedor.

Além disso, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia não pode ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante (art. 6º, § 2º). Na hipótese de o imóvel ser avaliado em R$ 500 mil e o financiamento contratado for de R$ 400 mil, a cota de crédito será de 80%. Isso significa que o banco financiou 80% do imóvel e que, numa nova operação, o limite da cota de crédito será de 80%.

A alienação fiduciária superveniente (Art. 22-C) é semelhante, mas permite que novas operações de garantia com credores diferentes usem o mesmo bem como garantia. Isso é positivo porque muitos bens de valor consideravelmente superior à dívida são dados em garantia, imobilizando o patrimônio por um longo período.

A alienação fiduciária da propriedade superveniente pode ser registrada em cartório. Assim, o devedor fiduciante, que espera adquirir a propriedade plena do imóvel após quitar a dívida, pode, desde já, usar a propriedade futura como garantia para uma nova dívida em “segundo grau”.

Como exemplo, após quitar metade do financiamento do apartamento com o banco X, o imóvel pode ser usado como garantia para um empréstimo com o banco Y. O banco Y pode aceitar a garantia em segundo grau, desde que respeite as condições acordadas, podendo haver a pactuação de prazo e de condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintos da operação original.

A regulamentação evita abusos e promove o equilíbrio entre devedores e credores: ao limitar o prazo e o valor das operações adicionais, a norma impede que um bem seja superavaliado e que o devedor contraia mais dívidas do que pode arcar.

Em termos simples, ela desempoça o potencial financeiro de famílias e negócios usando o mesmo bem como garantia, facilita o acesso ao financiamento, confere maior segurança jurídica e induz a redução do spread bancário, em razão do menor custo e prazo de recuperação do dinheiro na hipótese de inadimplência.