Prefeituras ignoram STJ e cobram ITBI acima do devido

Há três anos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, sob a sistemática dos recursos repetitivos, que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Além disso, reconheceu que o valor declarado pelo contribuinte — geralmente o comprador — goza de presunção de veracidade, ou seja, presume-se que reflete o valor real de mercado.

Ainda assim, muitos contribuintes se surpreendem ao emitir a guia de pagamento do ITBI e perceber que o imposto está sendo calculado sobre um valor superior ao do imóvel. Como a quitação do tributo é indispensável para a conclusão e o registro da compra e venda, acabam sendo compelidos a pagar o montante exigido, ainda que abusivo, para não travar a operação imobiliária.

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As prefeituras que ainda adotam essa prática extrapolam o poder de tributar dos municípios, aproveitando-se do momento estratégico em que o imposto é exigido para aumentar a arrecadação. Esse problema é especialmente relevante em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, onde o mercado imobiliário é aquecido e as prefeituras frequentemente utilizam valores de referência próprios para elevar a base de cálculo do ITBI. Com isso, colocam em risco a segurança jurídica e o planejamento do contribuinte, que, para evitar transtornos na negociação com o vendedor, muitas vezes opta por pagar o valor indevido em vez de contestá-lo.

De fato, o município — ou melhor, a prefeitura, enquanto órgão responsável pela cobrança do imposto — pode discordar do valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI. No entanto, como já assentado pelo STJ, essa discordância deve ser formalizada por meio da instauração de um processo administrativo específico. Não cabe à prefeitura impor o ITBI com base no valor utilizado para o cálculo do IPTU ou em um valor de referência definido unilateralmente pelo município.

Mesmo nesses casos, o contribuinte deve ter ampla oportunidade de justificar o valor declarado para o cálculo do imposto, garantindo-se o contraditório. A adoção prévia de um valor de referência pela administração configura um lançamento de ofício indevido, baseado apenas em estimativa, e contraria o procedimento estabelecido pelo Código Tributário Nacional (CTN).

Caso o ITBI seja indevidamente exigido sobre um valor superior ao devido no momento da emissão da guia de pagamento, o contribuinte tem duas opções na Justiça: se ainda não pagou, pode recorrer para impedir a cobrança indevida; se já pagou, pode requerer a devolução da quantia excedente, corrigida, referente aos últimos cinco anos.

Por isso, é fundamental que os compradores de imóveis fiquem atentos à base de cálculo do ITBI, exigindo o cumprimento correto da lei pelas prefeituras e garantindo a segurança jurídica de suas transações. Caso percebam que o imposto está sendo cobrado sobre um valor maior do que o devido, é recomendável buscar orientação especializada para evitar pagamentos indevidos ou reaver valores pagos a mais.