Reforma tributária ameaça os FIIs

A reforma tributária brasileira sobre o consumo – que substitui cinco tributos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) – regulamentada pela Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, embora sujeita a críticas, tem, inegavelmente, o potencial de gerar ganhos relacionados à simplificação do sistema.

Contudo, o impacto em setores específicos da economia, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), especialmente em razão das recentes alterações legislativas, merece ser tratado com maior cuidado.

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A falta de clareza e assertividade na comunicação do governo federal nos dias que se sucedam à publicação da lei gerou ruídos desnecessários, o que levou o Ministério da Fazenda a emitir nota oficial para esclarecer que não havia intenção de tributar os fundos com IBS e CBS. Tal postura fragiliza a confiança dos investidores e a falta de segurança jurídica impacta negativamente as expectativas de mercado.

O mercado de fundos de investimento imobiliário, importante para o desenvolvimento econômico e social do país, está entre os segmentos mais sensíveis a essa dinâmica. Seja pelo impacto positivo na oferta de moradias populares, como as financiadas pelo programa Minha Casa Minha Vida, seja pela atratividade para investidores, a instabilidade comunicacional agrava os desafios enfrentados por esse setor. Em um cenário de altas taxas de juros, muitos investidores migraram para a renda fixa, gerando efeitos em cascata com consequências profundas para a economia.

Os vetos da Presidência da República aos parágrafos 5º e 6º do artigo 24 da LC 214 basearam-se na alegação de que não haveria previsão constitucional para excluir os fundos de investimento e patrimoniais da condição de contribuintes do IBS e da CBS. Segundo a justificativa oficial, os dispositivos vetados violariam os artigos 156-A, §1º, inciso X, e 195, §16, da Constituição Federal. Essa interpretação, entretanto, suscita fortes questionamentos: de um lado, nega-se a intenção de tributar e, de outro, mantém-se, “por cautela”, erguida a espada da atribuição de competência sobre a cabeça dos investidores.

No contexto dos FIIs, é necessário se distinguir seus principais tipos: (i) fundos de tijolo, voltados à aquisição e locação de imóveis; (ii) fundos de papel, que investem em títulos imobiliários; (iii) fundos de fundos, que alocam recursos em outros fundos; e (iv) hedge funds imobiliários, com mandatos mais flexíveis para atuar no mercado imobiliário. Cada um desses modelos pode ser impactado de forma distinta pela nova sistemática de tributação adotada pelo Brasil, pois diferentes são os substratos de cada uma dessas massas patrimoniais.

As operações dos FIIs mais diretamente afetadas incluem a alienação, locação, cessão de direitos e arrendamento de imóveis, todas previstas como eventos tributáveis pelo artigo 4º da LC 214. Assim, embora os rendimentos dos cotistas continuem isentos de imposto de renda (desde que preencham os requisitos legais), a tributação das atividades dos fundos pode reduzir significativamente os rendimentos distribuídos, comprometendo sua atratividade.

Ademais, a impossibilidade de aproveitamento de créditos do IBS e da CBS pelos fundos (art. 209) amplifica os impactos financeiros negativos. A definição das alíquotas, a ser realizada pela União e pelos entes subnacionais, trará ainda mais incertezas, criando um ambiente de instabilidade para investidores e gestores, além de potenciais disputas jurídicas que emergem deste novo contexto regulatório.

É necessário que se reconheça a importância social dos FIIs como fomentadores e catalisadores de recursos para o setor imobiliário, viabilizando projetos de grande porte como galpões logísticos, edifícios comerciais e habitações populares. Além disso, são instrumentos que democratizam o acesso ao mercado de capitais, permitindo que pequenos investidores invistam em ativos imobiliários com maior liquidez e menos custos de entrada. A tributação deste segmento, portanto, vai além do mercado financeiro, contribuindo para a geração de empregos, o desenvolvimento regional e a infraestrutura logística, pilares do crescimento sustentável do país.

Diante desse cenário, é fundamental que o Congresso Nacional analise os vetos com a devida atenção, considerando não apenas a constitucionalidade das medidas, mas também seus impactos econômicos e sociais. A previsibilidade e a segurança jurídica são alicerces para o bom funcionamento do mercado e para a promoção do desenvolvimento sustentável no Brasil.