Impactos da reforma tributária no setor imobiliário

Seis meses atrás, publicamos um artigo neste JOTA discutindo as perspectivas para a tributação de operações com imóveis a partir da instituição do IBS e da CBS. Naquele artigo, ainda vivíamos sob a expectativa de aprovação do PLP 68/2024.

Depois de muitas idas e vindas, enfim foi publicada a Lei Complementar 214/2025, conversão do projeto que regulamenta o IBS e a CBS. De lá para cá, o que mudou? O que se concretizou e o que ficou para trás? Com a nova lei, é possível fazer algumas análises e projeções a partir do modelo anterior, já em contagem regressiva para seu (ainda distante) fim.

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No âmbito imobiliário, a própria incidência do IBS e da CBS já é, em si, uma novidade, especialmente porque alguns tributos substituídos por eles – ICMS, IPI e ISS – não incidiam em operações com imóveis. O IBS e a CBS são muito mais abrangentes, alcançando desde a alienação de imóveis até a locação, passando por serviços de administração de imóveis e construção civil. 

É sempre bom lembrar que a CBS entrará em vigor a partir de 2027 (após o período de teste em 2026), e o IBS a partir de 2029. É esperado, também, que até lá haja uma reforma da tributação da renda.

Abaixo discutimos alguns pontos do novo modelo de tributação das operações com imóveis.

Operações praticadas por pessoas físicas

A LC 214 não pretende onerar pessoas físicas que aluguem imóveis ou mesmo os vendam em patamares não-comerciais. Com a nova lei, se a locação por pessoa física tiver representado, no ano anterior, até R$ 240.000 (R$ 20 mil por mês – o valor será atualizado mensalmente pelo IPCA) e não tiver envolvido mais do que três imóveis, essas pessoas não serão tratadas como contribuintes do IBS/CBS.

Da mesma forma, não se sujeitam ao IBS/CBS as pessoas físicas que vendam até três imóveis distintos no mesmo ano; ou de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à venda.

Tais previsões denotam que o legislador se preocupou com situações em que pessoas físicas atuam, na prática, como empresas, comercializando ou locando imóveis de maneira habitual sem a utilização formal de uma pessoa jurídica. Fechou-se, assim, uma possibilidade de elisão fiscal sem, ao mesmo tempo, sujeitar ao IBS/CBS transações consideradas de menor porte pela nova legislação.

Locação de curto prazo tratada como hotelaria

De olho nos modelos de hospedagem de curto prazo, a LC 214 prevê que as locações por contribuinte do IBS/CBS com prazo inferior a noventa dias ininterruptos serão tratadas como serviços de hotelaria.

Há uma repercussão prática nessa equiparação anti-elisiva: enquanto as operações com imóveis ficam sujeitas a uma redução na alíquota-base do IBS/CBS entre 50% e 70% (como explicamos abaixo), os serviços de hotelaria partem de uma redução de 40% em relação à alíquota-base. 

O prazo de noventa dias é relativamente longo e impedirá, por exemplo, que contribuintes aluguem imóveis por um ou dois meses e se beneficiem do tratamento mais favorável previsto para as operações imobiliárias.

Redutor de ajuste e redutor social

Figura já prevista no PLP 68, foi confirmado o “redutor de ajuste” – uma espécie de custo de aquisição, simulando a possibilidade de tomar créditos –, que permitirá reduzir a base de cálculo do IBS/CBS nas vendas de imóveis realizadas por contribuinte dos tributos. Como novidade na LC 214, tem-se a inclusão, no redutor, do valor do ITBI, bem como de contrapartidas urbanísticas ou ambientais entregues pelo empreendimento.

Também foi confirmado o “redutor social”, cujo objetivo é garantir certa progressividade ao novo sistema. De acordo com a versão aprovada na LC 214, na alienação de imóvel ou lote por contribuinte do IBS/CBS, poderá ser abatido da base de cálculo o valor de R$ 100.000, no caso de imóvel novo; e de R$ 30.000, no caso de lotes residenciais até o limite do valor da base de cálculo, já considerando a dedução do redutor de ajuste. Os valores serão atualizados mensalmente pelo IPCA. 

Alíquota reduzida, carga fiscal (talvez) mais alta

O texto aprovado foi mais benéfico para o setor do que previa o PLP 68. Em regra, será aplicada a alíquota-base dos novos tributos, com uma redução de 50% (na versão final do projeto, eram 40%); e nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução será de 70% (antes, 60%).

A se confirmar a alíquota de referência do IBS/CBS no patamar de 28%, as operações com imóveis em geral, ex. alienação ficarão sujeitas a uma carga efetiva de IBS/CBS de 14%; e as locações e demais situações a uma carga de 8,4%. 

Vale lembrar que ao IBS/CBS deverão ser somadas as alíquotas do IRPJ/CSLL. Partindo de um cenário de lucro presumido, por exemplo, a tributação poderia alcançar patamares acima de 17% em cenários que, hoje, ficam em torno de 7%. De qualquer forma, ainda é um patamar mais vantajoso que a tributação dos rendimentos na pessoa física, sujeita à alíquota de 27,5% de imposto de renda.

É claro que a carga efetiva dependerá do redutor de ajuste do IBS/CBS, mas há uma possibilidade concreta de aumento na carga fiscal. O mesmo se dá para locações e afins. De toda forma, a redação final da LC 214 permite inferir que o setor imobiliário conseguiu suavizar o eventual aumento de carga fiscal que se vislumbrava no PLP 68.  

Regime de transição para contratos pré-reforma

A LC 214 previu também um regime de transição para os contratos de locação, cessão onerosa e de arrendamento de imóveis anteriores à sua publicação.

Durante o regime, a base de cálculo do IBS/CBS será a receita bruta dessas atividades, sujeita a uma alíquota de 3,65% (equivalente ao PIS/Cofins incidentes hoje sobre a receita de locação de empresas no lucro presumido / regime cumulativo).

Para contratos de locação residencial, por exemplo, o regime de transição será aplicável desde que o contrato tenha sido assinado até a publicação da LC 214 e irá durar até 31/12/2028 ou até o término do contrato (o que ocorrer primeiro). Para locações não-residenciais, o regime se aplicará até o término do prazo contratual, desde que firmado antes da publicação da LC 214 e registrado em cartório até 31/12/2025.

Ou seja: para contratos de locação residencial, a tributação ainda será menor durante alguns anos; para os casos de locação não-residencial, os contribuintes com contratos em vigor devem correr para registrá-los no cartório ou disponibilizá-los à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS (na forma a ser disciplinada em regulamento).

O polêmico veto dos fundos de investimento imobiliário

A LC 214 teve uma série de vetos, sendo um dos mais polêmicos o que diz respeito à tributação dos fundos de investimento imobiliário (FII). Na redação aprovada da LC 214, tais fundos não seriam tratados como contribuintes do IBS/CBS; contudo, o governo vetou o artigo.

Vale lembrar que os FII, hoje, não estão sujeitos a PIS/Cofins (que seriam os equivalentes ao IBS/CBS), de modo que haverá uma nova e indiscutível carga fiscal sobre as operações praticadas por esses fundos. 

Quanto a este ponto, deve-se aguardar a confirmação ou eventual rejeição do veto presidencial pelo Congresso.

Conclusão

Para nós, tributaristas, a concretização do novo sistema tributário vem se mostrando quase como uma promessa finalmente cumprida, após décadas de discussão de reforma tributária.

Com a LC 214, demos um importante passo na regulamentação da reforma, tornando mais viável a projeção de cenários e o planejamento de operações, por exemplo, no âmbito imobiliário. Embora o setor deva sofrer uma carga fiscal mais elevada, ainda é cedo para cravar conclusões – os próximos anos serão cruciais para a boa compreensão e aplicação do novo modelo tributário.